Expert: Programul „Prima Casă Plus” poate avea un impact devastator asupra multor dintre solicitanții de credite

Programul „Prima Casă Plus”, lansat de Guvern în an electoral, implică o serie de riscuri social-economice. Constatarea îi aparține reprezentantului „Expert-Group”, Stas Madan, în analiza intitulată „Prima Casă Plus: un program social, bancar, imobiliar sau electoral?”. El atenționează multe prevederi din program nu sunt argumentate și nici justificate.

Un factor de risc pentru piața imobiliarelor este majorarea plafonului valorii maxime a locuinței procurate prin program de tocmai 2,5 ori, de la un milion, cât era în precedentul program, până la 2,5 milioane de lei.

„Guvernul nu a argumentat nicicum cum a ajuns la plafonul de 2,5 milioane, limitându-se a spune „așa încât tinerii care își doresc un loc de trai să aibă posibilități mai mari, care corespund nevoilor lor”. Cum deja a fost menționat în baza datelor BNM, prețul mediu al apartamentelor în Chișinău în primul trimestru din 2024 era cu 56,3% mai mare față de anul 2019. Chiar dacă mai adăugăm 10 puncte procentuale din contul creșterilor din anii 2018 și 2019 și alte 10 puncte procentuale care să acopere creșterea din al doilea trimestru al anului curent, creșterea totală a prețurilor de la lansarea programului în 2018 este de maxim 80-85%. Or, creșterea cu 150% a valorii maxime a locuinței într-un contest în care prețurile sunt deja inflamate, poate turna și mai mult gaz pe foc și provoca o creștere și mai mare a prețurilor pe piața imobiliară”, argumentează Madan.

La fel de periculoasă este creșterea raportului dintre rata lunară pentru credit (toate plățile aferente creditului) și veniturile nete de la 50% la 70%. Acest fapt crește semnificativ riscul de supraîndatorare a populației și, implicit, de pierdere a locuințelor achiziționate în cadrul programului.

„Propunerea de creștere a raportului dintre serviciul datoriei și venituri (RSDV) de la 50% la 70% este una din cele mai neclare și cu potențial negativ imens asupra celor care contractează creditele, în condițiile în care această modificare nu este argumentată în niciun fel. Modificarea dată nu este abordată în Analiza de impact a proiectului, respectiv nu sunt cuantificate potențialele riscuri asociate”, notează economistul.

El consideră că Guvernul urma să includă Banca Națională în procesul de consultări asupra noului program, deoarece unele prevederi din acesta generează riscuri de supraîndatorare și deviază substanțial de la cerințele generale de creditare responsabilă.

„Riscul de supraîndatorare este mare inclusiv din cauza faptului că beneficiarii vor intra în program într-un context în care dobânzile sunt aproape de minime istorice, iar rata dobânzii în cadrul programului rămâne flotantă. Rata maximă a dobânzii anuale în cadrul programului pentru perioada 01 iulie 2024 – 31 decembrie 2024 pentru un credit garantat de stat în proporție de 50% va constitui 6,66% (rata de referință de 3,46% + marja maximă aplicată de bancă de 3 puncte procentuale + comisionul de garantare de 0,2% p.p), aceasta fiind la moment extrem de atractivă. O familie care va dori în perioada iulie-decembrie 2024 să contracteze un credit de 1,5 milioane de lei pe o perioadă de 25 de ani pentru cumpărarea unei locuințe va trebui să dispună de un venit minim de 14.684 de lei, în timp ce rata lunară de achitat la bancă ar constitui 10.279 de lei. Respectiv, după achitarea ratei la bancă, familiei i-ar rămâne resurse pentru a-și asigura existența de doar 4.405 lei, ceea ce este greu de imaginat în condițiile actuale de cost a vieții”, a argumentat Madan, potrivit căruia orice majorare a dobânzii poate avea un impact major asupra veniturilor unei astfel de familii.

„În condițiile unei educații financiare încă precare și a unor capacități limitate de planificare a finanțelor personale a populației, oferirea unui raport dintre serviciul datoriei și venituri de 70% seamănă mai degrabă cu vinderea unei iluzii frumoase populației, dar care ar putea avea impact devastator asupra multor din cei care contractează creditele”, concluzionează expertul.

INTRĂ ȘI PE CANALUL DE TELEGRAM ZVON.MD, PENTRU A AFLA DESPRE NOILE PUBLICĂRI